A mediados de este año, el empresario Álvaro Jalaff, exsocio fundador de Grupo Patio, junto con su hermano Antonio, lanzó una ofensiva para cuestionar su salida del conglomerado que opera activos inmobiliarios.

La familia Jalaff vendió en abril de 2024 la participación que mantenían junto a otros socios en el grupo Patio. Los compradores fueron sus socios, los grupos Elberg y Luksic, y las tratativas se intensificaron tras el audio divulgado entre Daniel Sauer, socio de Factop, y los abogados Luis Hermosilla y Leonarda Villalobos, quienes discutían sobre pagos a funcionarios públicos y hablaron de los problemas financieros de los Jalaff.

En julio de este año, Álvaro Jalaff ante la Fiscalía denunció que la venta del 21% de las acciones de Grupo Patio que estaban en manos de su familia, fue “una operación para arrebatar a mi familia del control” de la empresa. Jalaff criticó la actuación de las firmas LarrainVial y Econsult en la valorización del conglomerado.

Hoy la arista de la valorización del conglomerado cobra vigencia en la investigación del Ministerio Público. El fiscal Felipe Sepúlveda recibió, el pasado 17 de diciembre, un documento denominado “Informe Pericial sobre la Valorización del Fondo de Inversión Capital Estructurado I”, elaborado por Valtin Consulting, firma de propiedad de Javier Vergara y Hermann González.

El documento -encargado por la Fiscalía- concluye que “al revisar las valorizaciones de Grupo Patio, realizadas por Goldman Sachs (diciembre 2019), Sapag & Sapag (abril de 2023) y Econsult (noviembre 2023), podemos concluir que todas eran razonables y consistentes entre sí; y que las diferencias de valor se debieron principalmente a cambios en las condiciones de mercado (alzas en los niveles de tasas de interés) entre 2019 y 2023″.

Mientras Goldman Sachs estimó una valorización de 17.491.490 UF en junio de 2019, el reporte de Sapag & Sapag lo dijó en 15.400.717 en abril de 2023. Pocos meses despupes, en noviembre de 2023, Econsult redujo el monto a 8.980.126 UF.

“Considerando que los principales activos de Grupo Patio corresponden a inversiones inmobiliarias de renta, es decir, proyectos cuyo valor se determina en función del flujo de ingresos futuros provenientes de contratos de arriendo u otros retornos estables en el tiempo, su valorización resulta altamente sensible a la evolución de las tasas de interés. En particular, los valores estimados en cada ejercicio dependen de la tasa de descuento o tasa de capitalización utilizada, la cual incorpora la tasa libre de riesgo vigente, las primas de riesgo país y de mercado, así como el riesgo específico del activo”, dice el nuevo reporte.

Y agrega: “Durante el período comprendido entre las distintas valorizaciones, los mercados financieros chilenos experimentaron un ciclo alcista relevante en las tasas de referencia, producto del endurecimiento de la política monetaria a nivel global, del aumento de las expectativas inflacionarias y de un mayor costo de financiamiento corporativo”.

Asimismo, el informe cuestiona la valorización usada por los hermanos Jalaff para crear el fondo Fondo de Inversión Capital Estructurado I y en particular el trabajo realizado por el estudio Carrillo & Asociados. Aquel fondo agrupó las deudas que mantenía Antonio Jalaff y prometió a los acreedores que cambiaron deudas por cuotas e inversionistas reclutados ser, a futuro, accionistas del grupo PAtio.

“Carrillo & Asociados no tuvo acceso a la información financiera de las sociedades en las cuales San Antonio poseía participaciones (Santa Teresita, Doña Soledad, Inversiones Inmobiliarias Cayetana Limitada y Las Vegas SpA). Dado lo anterior, Carrillo & Asociados no poseía información mínima para realizar la valorización independiente del Fondo Estructurado I”, consignó el documento.

“Carrillo & Asociados no aplicó correctamente la metodología NAV (Valor Neto del Activo) para valorizar el Fondo Estructurado I, dado que no poseía la totalidad de la información financiera y, adicionalmente, al no considerar los descuentos por control”, añadió

“La valorización realizada por Valtin Consulting determina un valor económico de 414.271 UFs para el Fondo Estructurado I, frente al valor reportado por Carrillo & Asociados de 691.160 UFs. Lo anterior implica que la valorización realizada por Carrillo & Asociados sobreestimó el valor económico en 276.889 UFs, equivalente a una sobreestimación del 40%”, concluyó.

“Es importante destacar que varios de los comentarios por Sur Consulting son de carácter formal y no afectan sustancialmente el resultado final, ya que las recomendaciones de Sur Consulting se refieren a ajustes metodológicos o enfoques académicos poco comunes en la práctica, más que a errores de fondo en la valorización realizada por Econsult”, añadió.

Sur Consulting

En septiembre de este año, Antonio Jalaff presentó en el 4º Juzgado de Garantía una querella por los presuntos delitos de estafa relacionados con la venta de su participación en Grupo Patio.

La acción penal apunta a los actuales accionistas de la empresa y a Econsult, responsable de la valorización utilizada para fijar el precio de la transacción. Según Jalaff, entre 2021 y 2024 enfrentó problemas patrimoniales que lo llevaron a crear un fondo de inversión cuyo principal activo era su participación en la compañía.

En el escrito, la defensa de Jalaff adjuntó un informe elaborado por Sur Consulting que es encabezado por el ingeniero comercial y académico de la Universidad Adolfo Ibáñez, Nicolás Martínez, y la contadora de la misma casa de estudios María José Pizarro, que cuestionó la valorización de Grupo Patio realizada por Econsult.

A su juicio, el análisis presentaba errores metodológicos de fondo. Entre ellos, no separar adecuadamente los distintos tipos de activos —como centros comerciales, bodegas, departamentos y hoteles—, pese a que cada uno tiene riesgos y retornos distintos.