El empresario Álvaro González Jepsen, dueño del Boulevard Terrazas de Maipú lleva adelante una batalla legal en contra de uno de los bancos más relevantes de la plaza. Esto luego que hace dos años el 27°Juzgado Civil de Santiago declarara la quiebra de Inmobiliaria Jepsen Limitada, sociedad con la que su familia operaba el centro comercial ubicado en Avenida Los Pajaritos N°2.897, comuna de Maipú.

En medio de este proceso, González interpuso la semana pasada una querella en contra Scotiabank Chile y dos ejecutivos ante el 4° Juzgado de Garantía de Santiago por los presuntos delitos de estafa, usura y fraude procesal.

En su escrito el empresario denunció una serie de prácticas irregulares en la emisión de un crédito que le habría provocado perjuicios avaluados en $1.737 millones. Mientras la entidad bancaria se defiende, cuestionando la acción penal.

Frente a la querella, Scotiabank explicó a Pulso que “el 25 de noviembre de 2021 otorgó a dicha sociedad un crédito a 10 años, que fue solicitado para completar la construcción del centro comercial Boulevard Terrazas de Maipú, prepagando otro crédito que había adquirido con otra institución bancaria para los mismos fines”.

El banco explicó que “pese a contar con el financiamiento bancario, la inmobiliaria no pagó las facturas de la construcción a la Constructora Cuevas y Purcell S.A. que levantó el centro comercial, razón por la cual, en septiembre de 2022, ésta le pidió su liquidación concursal, la que se declaró en abril de 2023, a cargo de un liquidador y en la que el Banco participa como acreedor del crédito”.

“Durante el proceso de liquidación, el ex representante y los socios, han intentado a través de diversas acciones judiciales, como ésta, entorpecer el proceso”, acotó.

Crédito

La historia del conflicto, según la querella declarada admisible, comenzó en 2017, cuando Inmobiliaria Jepsen inició la construcción de un centro comercial ubicado en Avenida Los Pajaritos N° 2.897, en la comuna de Maipú, que actualmente sigue en funcionamiento, pero ahora administrado por el liquidador Eduardo Godoy.

El centro comercial tiene 17.000 metros cuadrados construidos, cuatro niveles subterráneos de estacionamiento, tres pisos de tiendas y restaurantes, además de terrazas para actividades gastronómicas.

Para financiar la construcción del mall, Inmobiliaria Jepsen Limitada solicitó varios créditos a través del Banco Internacional entre enero de 2019 y febrero de 2021.

Sin embargo, debido a la pandemia y al estallido social, la construcción se vio interrumpida, lo que obligó a la empresa a renegociar sus créditos. En lugar de mantener la relación con el banco original, la inmobiliaria optó por refinanciar su deuda con Scotiabank a través de una “compra de cartera”.

En el escrito, el empresario sostuvo que por la “premura” por encontrar un financiamiento para las deudas de su empresa, aceptó lo que aparentemente sería un crédito hipotecario otorgado por el banco. El crédito sería otorgado bajo las condiciones normales de mercado en ese momento, dejando como garantía hipotecaria el inmueble

Según la querella, la operación era abordable totalmente y con los flujos proyectados de arriendo de los locales comerciales del “Boulevard Terrazas de Maipú”, se pagarían las cuotas sin mayores inconvenientes.

González también contó que al informar al Banco Internacional que la deuda sería saldada mediante un nuevo préstamo otorgado por otra entidad bancaria, banco Scotiabank notificó que las condiciones habían cambiado y que la única manera de acceder al financiamiento sería a través de un contrato “cross currency swap”.

En la acción penal, el empresario sostuvo que la deuda con el Banco Internacional estaba en Unidades de Fomento (UF), y que se pagaría en pesos y que Scotiabank no debió otorgarle el crédito a través de la modalidad “Cross Currency Swap”, pues no cumplía con el requisito de tener una cuenta en dólares. Además, señaló que, al ser una operación no regulada por la ley, el banco debió informar a la Comisión del Mercado Financiero (CMF).

“El acuerdo presenta elementos técnicos impropios de un contrato de cobertura, configurando en realidad una operación especulativa y abusiva, incompatible con la capacidad y perfil financiero”, de su empresa”, denunció la querella patrocinada por el abogado Mauricio Schwartz.

“Desde el momento mismo de la firma del contrato, el banco sabía a ciencia cierta que mi representado terminaría pagando mucho más que lo originalmente debió haber pagado con un crédito hipotecario en condiciones de mercado de ese momento”

Según la querella, el instrumento Cross Currency Swap fue utilizado funcionalmente como un crédito encubierto, pues se pactó una tasa fija del 6,2% en UF anual, muy superior a las tasas de mercado de instrumentos de cobertura en 2021 (que fluctuaban entre 1,5% y 2,2% UF). “Mi representado no tenía pasivos en moneda extranjera, por lo que el derivado no cubría riesgo alguno, operando en la práctica como una financiación encubierta con tipo de cambio especulativo”, añadió.

El banco -según la acción penal- cobró “intereses desproporcionados” bajo una estructura contractual diferente. Según los registros oficiales de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), en noviembre de 2021 la tasa de interés para operaciones en UF a 90 días o más era de aproximadamente 2,2% anual. Sin embargo, el contrato en cuestión fija una tasa del 6,2% anual, lo que representa un 181% más que la tasa corriente.

Intereses

El mismo documento consignó que, “incluso si se considerara el swap como una operación de crédito indirecta, la diferencia en los intereses supera ampliamente el 50% permitido por la ley. Del contrato se desprenden varios indicios de usura. Primero, el interés fijo del 6,2% anual en UF no tiene justificación técnica ni cobertura real. Además, el plazo de 10 años es inusual para las operaciones swap del mercado local, lo que sugiere la intención de asegurar una rentabilidad excesiva para el banco”.

Asimismo, sostuvo que “en la operación hubo un desequilibrio estructural en el contrato, ya que el banco recibió flujos positivos de forma constante, mientras que el cliente asume pérdidas acumuladas. A esto se suma la falsa presentación del swap como un instrumento de cobertura”, lo que indujo a González -según la querella- “a un error sobre el verdadero costo financiero”.

“Estos elementos evidentemente configuran una operación de usura encubierta, además de una estafa. El dolo se evidencia en la construcción deliberada de un instrumento financiero ajeno a la capacidad y perfil del cliente, buscando obtener un beneficio económico ilícito por vía de intereses excesivos”, añadió.

El mismo documento concluyó que “el banco querellado estaba tan bien estructura y cubierta por una serie de tecnicismos, sólo comprendidos por ellos, en base además a información no develada a mi representado que sólo fue descubierta al momento que la querellada presentó en juicio el contrato de crédito de crédito encubierto con intereses usurarios”.

“Los elementos del tipo del delito de usura quedan claros con la sola explicación anterior acerca que el contrato fija un interés de 6,2% anual, lo que excede en 181% la tasa corriente para préstamos en ese momento”, concluyó.