Dificultades en la valorización de los activos y entrega de información a clientes, son parte de los desafíos y complejidades que ve la presidenta de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Solange Berstein, respecto de la industria de fondos de inversión inmobiliarios.

En el marco del seminario titulado “Fondos de inversión inmobiliarios: desafíos regulación y futuro”, realizado por Ex-Ante y SURA Investment, Berstein señaló que “la industria fondos cumple un rol clave, al canalizar recursos hacia proyectos que contribuyen al crecimiento económico, generando oportunidades de inversión para quienes tienen capacidad de ahorro”.

Sin embargo, mencionó una serie de complejidades que en el último tiempo han enfrentado estos vehículos. Entre ellos, riesgos idiosincráticos; baja profundidad, frecuencia y calidad de su información; desafíos de valorización; desafíos de liquidez que obligan a una adecuada gestión de conflictos de interés; y el uso del apalancamiento que aumenta la volatilidad de la rentabilidad.

En concreto, la presidenta de la CMF mencionó que no existe un mercado que marque los precios los activos subyacentes de estos fondos, lo que dificulta la valorización. Junto con ello, explicó que “las cuotas de los fondos no tienen un nivel de liquidez”, y que es necesaria una gestión de conflictos de interés para “dar garantías a los inversionistas de que (estos conflictos) van a estar adecuadamente resueltos”.

Con este telón de fondo, apuntó a cinco aspectos específicos de la industria. En primer lugar, indicó que “es muy relevante que en la estructuración de los fondos se redoblen los esfuerzos para poner al centro del análisis al inversionista final”.

Como segundo punto, sostuvo que “los fondos con menor liquidez, horizonte de largo plazo y riesgos especiales, deben ser especialmente analizados” al momento de comercializarlos, pues deben calzar con el perfil de los inversionistas.

“La oferta de liquidez que haga el manager a los inversionistas en fondos debe ser consistente con el grado de iliquidez del activo subyacente”, señaló como tercer aspecto a abordar. Al respecto, precisó que, si bien en una primera capa los activos pueden ser líquidos, las capas inferiores del fondo podrían no serlo.

Precisó que un vehículo que “aparenta ser muy líquido, pero que en la tercera o cuarta capa puede tener activos que dejan de cumplir con la promesa de liquidez que estoy haciendo al inversionista”.

“Hemos visto recientemente, aún incipiente, es una preocupación de menor magnitud, que se han comercializado fondos de inversión de activos alternativos a través de cuotas de fondos mutuos”, dijo Berstein, y agregó que dichos vehículos entregan una liquidez que “los activos alternativos no pueden entregar”.

“Eso implica que si uno lo vende a través de un fondo mutuo se puede realizar una transferencia de riqueza no deseada”, sostuvo.

Por último, indicó que “es importante reforzar la comunicación de información respecto al grado de diversificación de los fondos”.

Cabe recordar que este lunes el ministro de Hacienda informó que parte de la reforma tributaria para pymes será financiada con la incorporación de limitaciones a la exención de impuesto de primera categoría (IPDC) que actualmente tienen los fondos de inversión.

Así, “en el caso de los fondos de inversión públicos se mantienen la exención de IPDC a nivel del fondo, sin embargo, cuando el fondo distribuya utilidades a una empresa con residencia o domicilio en Chile, dicha sociedad deberá incorporar en su renta liquida imponible las utilidades percibidas pudiendo acreditar el impuesto de primera categoría que acompañe al dividendo distribuido”.

“En tanto, para los Fondos de Inversión privado (FIP) se eliminan las exenciones, salvo aquellos que invierten en capital de riesgo, retomando el objetivo de fomentar la inversión en sectores estratégicos”, sostuvo.