El mercado de bodegas y centros de distribución en Chile ha consolidado su madurez, impulsado principalmente por el comercio electrónico, el retail y el auge de la logística de última milla. Los actores más relevantes en cuanto a la cantidad de metros cuadrados que ocupan para garantizar el abastecimiento de sus tiendas y el envío a sus clientes involucran gigantes del retail nacional e internacional, ecommerce, consumo masivo y operadores logísticos, estos últimos cuyo negocio es resolver la cadena de suministro para terceros.

De acuerdo con información de FD Advisors, firma líder en servicios inmobiliarios y bróker de propiedades de retail, oficina e industrial, el segmento industrial tiene como principales ocupantes de bodegas y centros logísticos a Walmart, Cencosud, Falabella, MercadoLibre y Carozzi.

La estadounidense dueña de supermercados Lider, SuperBodega Acuenta y Central Mayorista ocupa 474.605 metros cuadrados de bodegas y espacios logísticos. Es seguida muy de cerca por Cencosud –matriz de Jumbo, Paris e Easy– y por Falabella, holding que controla a multitiendas Falabella, Sodimac y Tottus, con 420 mil y 418 mil m² de superficie. En tanto, el cuarto lugar lo tiene MercadoLibre con 321 mil m² y que, si bien está aún lejos de las superficies de los retailers mencionados, es la compañía que más superficie ha sumado en los últimos tres trimestres.

“El mercado logístico del gran retail en Chile experimentó un giro radical con la explosión del e-commerce, pero fue la pandemia la que aceleró de forma exponencial los planes de inversión. Lo que antes de 2020 eran proyectos de mediano y largo plazo orientados a abastecer tiendas físicas, se transformó de urgencia en redes de distribución ultra rápidas, automatizadas y enfocadas en la última milla”, explica Ramiro Figueroa, managing director de FD Advisors.

El confinamiento llevó las vacancias de espacios de bodegaje a rangos en torno al 2% y precios de arriendo que llegaron hasta cerca de 0,19 UF/m2 en formatos medianos y grandes. Sin embargo, hoy el mercado se ha ajustado. Figueroa asegura que vacancias entre el 4% y 5% y precios que se mueven entre 0,14 UF/m2 y 0,18 UF/m2, demuestra que el mercado está en rango más racional y en camino a cifras más estables.

Al comparar la ocupación de este tipo de superficies a julio de 2025 con la situación al primer trimestre de este año, MercadoLibre sumó 125 mil m², Loginsa 100 mil m² y Walmart 65 mil m², siendo las empresas que más aumentaron su uso de este tipo de infraestructura.

El quinto y sexto lugar en este ranking lo tienen Carozzi y Cocacola con 204 mil y 177 mil metros cuadrados de espacios logísticos. Esto se condice con el peso que tienen ambas empresas de consumo masivo en los distintos segmentos como supermercados y almacenes, pero también con la apuesta de venta directa a consumidor de sus productos a través de sus propios sitios oficiales.

Al completar los diez primeros puestos aparecen TW Logística, SMU, Loginsa y Logisfashion, es decir tres operadores logísticos que resuelven la cadena de suministro a terceros y la supermercadista que controla las cadenas Unimarc, Alvi, Mayorista 10, entre otras marcas.

Las comunas clave de la logística

Pudahuel es la comuna líder indiscutida del negocio de bodegaje en la Región Metropolitana y en Chile. “Su cercanía inmediata al Aeropuerto de Santiago y su acceso directo a la Ruta 68 (hacia Valparaíso/Viña del Mar) y Américo Vespucio, convierten a Pudahuel en el nodo logístico por excelencia. Tras ella es posible nombrar a Quilicura que lidera la zona norte y cuenta con conectividad a la Ruta 5 y tiene una infraestructura de parque logísticos multitienda”, destaca Figueroa.

No obstante, Lampa y Colina constituyen zonas de expansión natural del sector norte. Según explica el ejecutivo, el hecho de que estas dos comunas cuenten con mayor disponibilidad de terrenos y a precios de suelo más competitivos que Quilicura, han atraído importantes inversiones en centros de distribución propios y complejos multicliente. Un claro ejemplo de esto es que MercadoLibre opera su centro principal en Colina y lo ha ido ampliando constantemente.

En tanto, San Bernardo y Maipú constituyen el eje sur y surponiente, importantísimas para la distribución urbana hacia el sur del país por la Ruta 5 Sur y la conexión con el Puerto de San Antonio mediante la Ruta 78.

En la zona norte de Santiago existen tres proyectos en construcción: Parque Logístico Centro Norte (con 180 mil m²), Crucero Peralillo (112 mil m², específicamente norponiente), la ampliación del centro de distribución de Mercado Libre por 125 mil m² y, finalmente, Procentro 3, con 36 mil metros cuadrados. En tanto, en la zona sur se está levantando el Avanza Park Lo Espejo con más de 91 mil m² y Avanza Park Vespucio 500 con 47 mil m² en zona poniente.

Efecto pandemia

El confinamiento de 2020 representó un punto de inflexión para los actores del retail tradicional. “Previo a esta crisis sanitaria, las grandes cadenas operaban bajo esquemas descentralizados y enfocados casi exclusivamente en el reabastecimiento de sus tiendas físicas. Tras la pandemia, el foco de las inversiones de estas compañías se volcó drásticamente hacia la integración tecnológica, la unificación de inventarios y la velocidad en la última milla”, analiza Figueroa, quien advierte que esto modificó la forma de trabajar toda la cadena de suministro de estas empresas.

Antes de la pandemia, el holding Falabella contaba con su centro logístico de San Bernardo para la multitienda, pero operaba de manera separada de las redes de Sodimac en Lo Espejo y de Tottus en Quilicura. Al mismo tiempo, Walmart Chile distribuía desde sus plantas tradicionales de Quilicura y Pudahuel, mientras ponía en marcha el tecnológico y masivo centro de distribución El Peñón en San Bernardo. En tanto, Cencosud dependía fuertemente de centros tercerizados y del arriendo variable de grandes superficies, SMU operaba centralizadamente desde Lo Aguirre en Pudahuel apoyado por naves de transferencia regionales, y Ripley concentraba casi todo su volumen en su histórico complejo de la misma comuna del poniente capitalino.

Ante la crisis sanitaria y la demanda de despachos de productos directo a domicilios, Falabella reaccionó sumando un nuevo y masivo centro de distribución de 26.000 metros cuadrados en San Bernardo diseñado especialmente para sobredimensionar su logística de hogar, explica el experto. Por su lado, Walmart apostó por la tecnología dentro de sus propias salas, automatizando tiendas seleccionadas para convertirlas en centros de despacho híbridos bajo el modelo de micro-fulfillment.

Por su parte, Cencosud tomó el control directo de su distribución para el comercio electrónico inaugurando masivos espacios logísticos propios e incorporando tiendas oscuras adosadas a supermercados estratégicos como Jumbo de Alto Las Condes o del Costanera Center. De igual manera, SMU y Ripley rediseñaron por completo sus naves principales para incorporar robots de preparación de pedidos de alta velocidad y descentralizaron su stock prioritario en regiones, asegurando así la promesa de despachos rápidos en menos de 24 horas a lo largo del país.