Una leve mejora en el mercado inmobiliario, pero aún insuficiente como para volver a niveles pre-estallido social y devolver el dinamismo a la industria.

Así califica Juan Pablo Andrusco, portfolio Manager de BTG Pactual Asset Management, las recientes cifras de ventas de unidades del sector, en el cual la entidad ha levantado dos fondos de inversión de deuda privada destinados a financiar proyectos habitacionales específicos cuyas ventas se han ralentizado.

Andrusco detalla que dichos vehículos entregan financiamiento a inmobiliarias “que básicamente tienen proyectos que ya están terminados, pero que todavía tienen un gran stocks por vender”.

En concreto, los fondos otorgan el financiamiento a la inmobiliaria y obtienen las hipotecas de las unidades por vender.

“Para la inmobiliaria es bueno, porque la problemática de los últimos años se produjo porque las ventas bajaron fuerte desde el 2020. Normalmente, la inmobiliaria, al terminar un edificio y obtener la recepción municipal, ya tenía vendido el 80%-85%, pero actualmente ese número ronda el 50%”, señala el ejecutivo.

En 2024 colocaron un primer fondo por UF1 millón (unos US$41 millones), con el cual entregaron financiamiento a 10 inmobiliarias. Este 2025 vino un segundo vehículo por la misma cantidad, pero “dado que vemos que todavía hay necesidad de este tipo de financiamiento y sigue habiendo una problemática con el stock, acabamos de terminar una ronda súper exitosa de aumento de capital por UF600 mil (unos US$25 millones)”.

El aumento de capital y así como el lanzamiento de un segundo fondo este año, dice Andrusco, apunta a que aún persisten problemas de venta de viviendas y no se prevé una solución en el corto plazo.

“Antes del 2020, lo usual es que no más allá de un 15%-20% de la oferta fuera stock terminado, pero desde 2020 ese dato empezó a crecer. El 2024, cuando empezamos a invertir, la cifra llegaba a 35%”, momento en el que “dijimos está es una oportunidad única que probablemente dure un año, pero lo cierto es que ha continuado”.

“Hoy las ventas están empezando a mejorar”, sostiene el ejecutivo, y explica que “al segundo trimestre de este año la cifra alcanzó un peak de 52%, pero este tercer trimestre es el primero con un dato a la baja, llegando a un 49%”.

No obstante, indica que si bien la tendencia a la baja debiera continuar, “creemos que esta problemática del está recién empezando a mostrar señales de mejora. Creemos que en la medida en que las ventas efectivamente mejoren y se ha sostenido, recién de aquí a dos años vamos a volver a niveles razonables de stock para entrega inmediata”.

“Hoy tenemos en Santiago 30.000 unidades de stock terminado, y nosotros estimamos que de aquí a dos años debería caer algo cerca de las 20.000″, enfatiza.

A la vez, apunta que “este año se empezó a entregar el beneficio del subsidio a la tasa que aplica para las viviendas terminadas bajo las UF4.000, por lo tanto, hoy en día ese es un segmento que está andando mucho mejor que el resto”.

Para el primer fondo, lanzando en 2024, Andrusco subraya que esperan terminar con una Tasa Interna de Retorno (TIR) de UF+8%, lo que implica que los créditos a las inmobiliarias se están entregando en promedio a tasas de 9%-9,5%.

Las causas

Para Juan Pablo Andrusco, tras el estallido social se produjo un cambio en las primas de riesgo, donde se produjo un giro de los inversionistas desde fondos inmobiliarios de equity hacia deuda privada.

Uno de los aspectos que, a su juicio, ha ralentizados las ventas de viviendas, es el incremento de las tasas de los créditos hipotecarios, los que pasaron desde mínimos de 1,9% a máximos sobre el 5%.

No obstante, dice que “ahora han empezado a bajar paulatinamente y para septiembre se encontraban en 4,2%, cifra que indica que el acceso al crédito está menos restringido; y a eso se suma que los bancos, por ejemplo, han empezado a emitir crédito a 30 años”.

Respecto del sector inmobiliario, el ejecutivo comenta que “las inmobiliarias grandes, las abiertas en bolsa, ya han logrado mayor accesibilidad al crédito. Los bancos están siendo algo más permisivos, están otorgando líneas de excedente, o les están dando algo más de capital de trabajo. Pero el restante 95% de las inmobiliarias todavía no están disfrutando de esos beneficios. Por eso vemos que la demanda por la deuda privada se mantiene”.

Además, el portfolio Manager de BTG Pactual Asset Management subraya que “el periodo crítico para las inmobiliarias, donde hubo muchas quiebras entre 2022 y 2023″, ya pasó, y que hoy en día muchas compañías “se han dedicado única y exclusivamente a terminar de vender su stock”.

Hacia adelante, estima que la situación del sector mejoraría tras las elecciones presidenciales. “Parte de eso ya se está internalizando. En general, uno tendría a pensar que la banca, respecto de lo que pueda pasar en las elecciones, estaría más positiva, y eso, lógicamente, impulsaría una mayor apertura en la oferta de crédito botecario. Pero también la industria inmobiliaria, hay muchas que, de alguna manera, se sienten más cómodas con cierto tipo de políticas que les permitan desarrollar el negocio más tranquilamente, con más certezas”.