“Buenos Días. ¡Espero se encuentren bien! Les comento que estamos listos con un nuevo proyecto inmobiliario para el fondo Sartor Oportunidad y Desarrollo Inmobiliario USA. Este es un proyecto de desarrollo inmobiliario en Miami y se llama One River Point”, escribió entusiasmado Rodrigo Bustamante, socio y gerente general del brazo de banca privada del grupo Sartor, a los directores del grupo financiero. Era el 1 de julio de 2022. “Las platas deben estar invertidas para fines de julio”, agregó.

El proyecto era elefantiásico. Dos torres anguladas, unidas por un Sky Club, brandeado por Mercedez Benz y diseñadas por el afamado arquitecto Rafael Viñoly. “Situada a orillas del río Miami, la propiedad se encuentra justo al lado de Brickell (el distrito financiero de Miami)”, describe un brochure del proyecto con logos de Kar Properties, desarrollador de proyectos de alto estándar, y Fortune International Group, sponsor de la iniciativa. Cada torre tendría 65 pisos y un total de 434 unidades, todas de super lujo, además de 19 estudios, sobre un terreno de 7.266 metros cuadrados. En 2024 el proyecto fue rebautizado como Faena Residences Miami y se incorporó Alan Faena a su desarrollo.

Otro folleto, de Sartor Finance Group, anexado al expediente de la investigación de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), proyectaba ventas por US$ 941 millones y una rentabilidad anual de US$ más 20,71%. Tiempo estimado de desarrollo: 56 meses, con el inicio de la construcción en mayo de 2023 y el fin del proyecto previsto para febrero de 2027, informaba.

La CMF reconstruyó ese negocio en las indagaciones que terminaron con sanciones a los directores de la AGF de Sartor que intervino a fines de 2024 y luego ordenó liquidar, tras acusarlos, entre otras cosas, de emplear fondos de terceros para financiar empresas relacionadas y vinculadas a los mismos socios de la gestora.

La arquitectura legal del negocio es compleja. Pero el resultado final fue este: el 28 de octubre de 2022, Pedro Pablo Larraín Mery, controlador y presidente ejecutivo de Sartor, firmó un documento en representación de la sociedad Downtown Investment LLC, aportando US$ 27 millones y adquiriendo el 36,9333% del capital inicial de ORP Partners LLC, la sociedad dueña del proyecto. Downtown Investment era así el vehículo de inversión en ese país.

En total, según la defensa de Larraín, se aportaron US$ 35 millones, provenientes de tres fondos de inversión públicos (Sartor Leasing, Proyección y Táctico Internacional), clientes privados y un fondo que invirtió directamente, Oportunidad y Desarrollo Inmobiliario USA.

Pero los tres primeros fondos y sus clientes de alto patrimonio no invirtieron directamente en Downtown Investment LLC. Fue otra sociedad, Asesorías e Inversiones Cerro El Plomo SpA, convertida en el acrónimo Cepsa, la titular de las acciones, pero los fondos fueron intermediados por una sociedad de los accionistas del grupo: Asesorías e Inversiones Sartor S.A. Posteriormente, todo se concentró en un solo fondo, Táctico Internacional.

La CMF

En los primeros interrogatorios, de fines de 2024, la Unidad de Investigaciones de la CMF, dirigida por Andrés Montes, no consultó por este proyecto. El organismo congeló primero aportes y rescates y luego decretó la intervención de Sartor AGF. A mediados de ese año, los Sartor promocionaban que en fondos públicos, privados y wealth management, tenían activos bajo administración por US$ 850 millones. Todo se vino abajo ese año.

Ya en 2025, la CMF entró en profundidad en One River Point. A varios ejecutivos del grupo preguntó por qué en octubre de 2022 los fondos públicos de Sartor, días antes del aporte en Estados Unidos al proyecto One River Point, transfirieron más de $ 15 mil millones a cuentas de Asesoría e Inversiones Sartor y no a Cepsa.

“Esta operación tiene el siguiente origen. Nosotros estábamos buscando financiamiento para el proyecto One River Point (…) Ninguno de los fondos públicos, salvo el FI Táctico Internacional, tenían cuenta corriente en dólares. Para llegar a financiar en dólares, se hizo un traspaso de dinero y se hizo a través de la matriz. Por ello se firmó un mandato desde Cepsa a Asesorías Inversiones Sartor S.A.”, declaró el 9 de abril de 2025 Pedro Pablo Larraín, en su tercera deposición en la CMF. “No tengo conocimiento de esta operación”, contestó, por las trasferencias de los $ 15 mil millones, Miguel León Núñez, director de la AGF, quien declaraba que había tres socios gestores: Larraín, Alfredo Hartz y Rodrigo Bustamante. “Ellos administraban todo de Sartor”, declaró a la CMF. Pero sobre One River Point, toda la estructuración la hizo Larraín, dijo.

El interventor de la AGf de Sartor, Ricardo Budinich, designado por la CMF, agregó más complejidades al entramado: en mayo de 2025, informó a la Unidad de Investigación de la CMF que Cepsa mantenía una deuda de US$ 33 millones con el fondo Sartor Fund, creado en Islas Caimán. Táctico Internacional era el principal aportante de ese fondo. Budinich indicó ahí que para esa operación se mencionó como único objetivo de inversión el proyecto One River Point, “inversión que no se ha podido respaldar ni comprobar. Esta información se ha solicitado infructuosamente en varias oportunidades al Sr. Pedro Pablo Larraín”, escribió Budinich en un oficio a Montes.

En agosto de 2025, la CMF encomendó a la gestora Toesca la liquidación de algunos fondos de Sartor. Entre ellos, Táctico Internacional, la accionista indirecta del proyecto. Toesca también reparó en el megacomplejo. Hace un mes se querelló por administración desleal y negociación incompatible contra los Sartor, pero antes, el 25 de marzo, uno de sus socios, Manuel José Ossa, declaró ante la Fiscalía de Alta Complejidad y Crimen Organizado.

“El fondo Sartor Táctico Internacional fue utilizado, en los hechos, como fuente principal de financiamiento de un proyecto inmobiliario desarrollado en Estados Unidos. Dicho proyecto es aparentemente real y susceptible de ejecución. Sin embargo, esta circunstancia resulta jurídicamente irrelevante para efectos del reproche penal, puesto que el núcleo del perjuicio no radica en la eventual viabilidad del proyecto, sino en la arquitectura financiera conscientemente diseñada para excluir al fondo de la titularidad y de los beneficios económicos del activo financiado”, acusó Ossa. El ejecutivo dijo que el fondo nunca adquirió la calidad de propietario ni beneficiario del activo y que no participa en sus flujos ni captura la plusvalía. “Incluso en el escenario hipotético de que el proyecto concluya exitosamente y sea vendido, el producto de dicha venta no ingresará al patrimonio del fondo”, agregó. Ello porque el accionista del proyecto que recibirá los flujos es Downtown Investment LLC. Y en Downtown Investment, el administrador plenipotenciario es Pedro Pablo Larraín Mery. Para removerlo de esa posición, dice alguien que conoce los estatutos, se requiere de la unanimidad de los accionistas de esa sociedad estadounidense. Y ahí está indirectamente el fondo que maneja Toesca, a través de Cepsa. Pero que también tiene otros socios: cuatro o cinco clientes de la banca privada de Sartor, dueños entonces del 20,3% del vehículo estadounidense. “No puedo revelar información de los demás clientes que son socios de Downtown Investment”, dijo Larraín a la CMF.

La ex gerente general de la AGF, Francisca Valenzuela, dijo a la CMF que entre los inversionistas también estaban los socios del grupo, a través de la matriz: Inversiones y Asesorías Sartor. Larraín lo negó.

El origen del negocio

Sartor aterrizó en Miami por dos empresarios chilenos: Victoriano Cerda y Marcelo Pesce. “Por ellos llegamos a este proyecto de One River Point”, testificó Pedro Pablo Larraín a la CMF. “Ambos conocen bien el negocio inmobiliario en EE.UU., principalmente Victoriano Cerda”, agregó. “Los presentamos nosotros al developer”, confirmó Cerda el mismo día en que declaró Larraín. Pesce contó que junto a Cerda incursionado en el rubro inmobiliario en el extranjero, a fines de 2020 o inicios de 2021, ya que la pandemia había tirado al suelo el precio de los inmuebles.

Sartor había financiado dos proyectos de ambos empresarios: uno para departamentos en Brickell City Center. “En el segundo compramos un terreno que aún lo tenemos, y se llama Cutler Bay”, complementó Pesce. Esos créditos ya se pagaron.

Cerda y Pesce son inversionistas directos del proyecto y para ello crearon Downtown Development LLC, que en 2022 entró con el 20% de ORP Partners LLC, la gestora del proyecto. “Para ello se formó escrow acount en que llegaron varios inversionistas. Nosotros aportamos US$ 15 millones”, testificó Pesce. Dos tercios fueron levantados en Estados Unidos y otros US$ 5 millones fueron aportados con la liquidación de los proyectos anteriores.

Más tarde, Sartor refinanció parte de ese monto. Pesce dijo el 5 de abril de 2025 que la fecha de vencimiento era septiembre de 2025. Cerda cifró la deuda en $ 5.200 millones. Los recursos debían ser pagados a los fondos que ahora liquida Toesca. Y ya fueron pagados, confirman varias fuentes.

Cerda y Pesce siguen invirtiendo directamente en Miami, en la antigua ORP Partners LLC y que ahora se llama FRM Associates LLC, en alusión al nombre actual del proyecto: Faena Residence Miami.

Larraín contraataca

Jaime Winter Etcheberry es el penalista que representa a Pedro Pablo Larraín. El 14 de mayo, en un téngase presente de 18 páginas, fue el encargado de responder las acusaciones de Toesca por el proyecto en Miami. Winter comenzó reprochando a Toesca omitir “la seriedad y envergadura del proyecto”, los grupos financieros que lo respaldan y los significativos márgenes de utilidad que Sartor AGF proyectaba: un impresionante retorno de 175%, justificó.

Winter respondió que Larraín carecía de facultad discrecional sobre el destino de los fondos y que los aportes realizados en ningún caso “fueron canalizados o administrados personalmente por él”.

Y además, disparó contra Toesca por dos asuntos. Primero, escribió, se ofreció a Toesca “trasladar el porcentaje del proyecto inmobiliario desde la sociedad constituida en Estados Unidos a su administración”. El 2 de abril, informó al fiscal, el abogado Álvaro Rosenblut, del estudio Albagli Zaliasnik, que trabaja con Larraín en lo civil y corporativo, escribió al de Toesca, Cristián Gandarillas, para insistir en una oferta hecha en 2025: una permuta financiera (swap) que permita que Cepsa -controlada por los fondos en manos de Toesca- deje de participar en Downtown Investment LLC y tome una participación directa en FRM Partners LLC. Así, además, dejaría su rol de investment manager.

Quienes han seguido este caso creen la permuta es una excelente opción para intentar recuperar a futuro los dineros de los aportantes de Táctico Internacional. Si el proyecto se ejecuta y se concretan los buenos augurios iniciales, los US$ 33 millones de exposición del fondo Táctico Internacional al proyecto en Miami podrían hasta triplicarse, afirma alguien que conoce en detalle el proyecto. Por eso, algunos creen que la mejor opción de Toesca es, efectivamente, cambiar su actual posición, indirecta y mediada por Larraín, por una posición directa en el proyecto. Es lo mismo, aseguran, que hoy tiene otro fondo que fue de Sartor, pero que hoy administra Lab Capital (ex Weg AGF): en los estados financieros del fondo Oportunidad y Desarrollo Inmobiliario USA se revela que tiene el 13,3% de FRM Associates LLC (Ex ORP Associates). Este es uno de los pocos fondos de Sartor que no sufrió deterioros en su valorización, los que llegaron a perder hasta 87%, según el interventor.

Pero la oferta de Larraín fue rechazada por Toesca. Quienes conocieron su negativa dicen que los abogados de Larraín exigieron que el fondo que administra Toesca, y su sociedad Cepsa, asumieran los compromisos adoptados por Downtown Investment y que se liberara así de responsabilidades al propio Larraín y los otros ejecutivos de Sartor. Y a esa renuncia, civil y penal, Toeca no está dispuesto.

El segundo reproche de Larraín, vía Jaime Winter, apunta a la “inacción” de Toesca, que dejó de concurrir a llamados de capital que harán diluirse a los fondos chilenos en el proyecto, desde un 28,9% actual a un 17,59% en FRM Associates. El perjuicio de aquello, acusa Pedro Pablo Larraín, será de al menos US$ 20 millones.

En Toesca aquello resulta insólito. Los fondos de inversión que gestionan están en liquidación y sería un contrasentido invertir más aun en una sociedad, Downtown Investment LLC, que administra por estatutos Pedro Pablo Larraín y que no pueden remover. Toesca acusa que están secuestrados por el esquema jurídico montado por Larraín. Y que fue él, y no Táctico Internacional, el que se comprometió contractualmente a acudir a los llamados de capital.

Pero a diferencia de Toesca, otros inversores chilenos sí quisieron mantener su posición en Faena Residence Miami: algunos aportantes del fondo Oportunidad y Desarrollo Inmobiliario USA participaron directamente a fines del año pasado en aumentos de capital e incluso visitaron Miami para conocer in situ el futuro megacomplejo de lujo.

La Fiscalía no se ha pronunciado sobre esta arista del caso Sartor, pero ha activado diligencias. En diciembre pidió a la Unidad de Análisis Financiero (UAF) un reporte sobre todas las sociedades ligadas al proyecto One River Point y a fines de mayo entregó a la Bridec Metropolitana una orden de investigar por la querella de Toesca sobre el proyecto en Miami. Incluso DF publicó esta semana que el ministerio Público abrió una causa por lavado de activos.

El proyecto aún no se inicia

Volviendo atrás, en 2022 Sartor anunciaba en su brochure que el proyecto comenzaría a construirse en 2023. La ex gerenta de Sartor, Francisca Valenzuela, declaró en la CMF en enero de 2025 que el fallecimiento del arquitecto uruguayo, Rafael Viñoly, en marzo de ese año, lo frenó.

“Hubo un conflicto entre Fortune y los herederos del proyecto”, declaró. Los gestores querían mantener la marca Viñoly y le introdujeron modificaciones a su diseño. Además, era relevante tener una buena marca y se negoció con Mercedes Benz, la denominación original, los hoteles de Robert de Niro y finalmente con la marca Faena. Recién en 2024, declaró Valenzuela, se lanzó el proyecto en Miami y se comenzó con las preventas. “En USA se parte la construcción cuando hay un porcentaje importante de preventa y para este proyecto se estimó que se debía tener el 50% de preventa, lo que se proyectó para marzo de 2026”, dijo Valenzuela.

Según Winter, los gestores de Faena Residences Miami informaron que las ventas ya han alcanzado un 27% del proyecto: las unidades tienen precios de entre US$ 1,3 millones y US$ 8,2 millones, según su página web. Alguien con contacto con Faena y Fortune dice que las ventas ya se acercan al 40% y que solo el terreno, adquirido en unos US$ 90 millones, está ahora valorizado en US$ 227 millones, muy por sobre los US$ 87 millones que le asignó Deloitte en una estimación para el liquidador de Sartor. “Este es el activo principal, real, de toda la cartera de Sartor. Esta inversión pagará la farra”, cree un inversionista con experiencia inmobiliaria. Es la esperanza a la que se aferran muchos inversores que sufrieron por la caída de Sartor.

La página web de Faena Residences, que describe precios y atributos del proyecto, sitúa ahora el año de construcción en 2028. Cinco años después de la fecha estimada por el primer brochure de Sartor.